Peter Schiff beszéde 2006-ból az ingatlan piac összedőléséről (6-8/8)

Peter Schiff beszédének a hatodik, hetedik és nyolcadik részét a “read more” link alatt találod meg

[Szóval féktelen spekulációk történték az ingatlanpiacon, sokkal inkább, mint az ami a tőzsdén történt. De a nagyobb gond az, hogy menyire összefonódik a gazdaság és a tőzsde.] Mert a probléma az hogy a fogyasztást a házak árából mérik és ugyanakkor a házárak egyben biztosítékként szolgálnak a külföldi kölcsönnek is. Amikor az árak elkezdenek esni akkor azt hiszik az emberek hogy a nemzeti bank [angolul: Federal Reserve System vagy rövidítve FED] egyszerűen csak csökkenti fogja a kamatlábakat. De nem ez fog megtörténni. Amikor a buborék kipukkad, akkor már ez nem segít. Greenspan [a FED-nek az akkori elnöke] már egy százalékra vitte le a kamatot és ez nem állította meg a NASDAQ visszaesését. Amikor a pénz elkezd kifolyni egy vagyontárgyból akkor az oda már nem fog visszafolyni, meg alacsony kamatok mellet sem.

Ennél még nagyobb problémát a dollár okoz. Mint ahogy már említettem a dollár sokat fog veszíteni az értekéből. Amikor a dollár ára süllyedni kezd a kamatokat növelni kell hogy megtámasszák dollár értéket. Mivel nekünk nincsen megspórolt pénzünk az európaiakat és ázsiaiakat a csak dollárral tudjuk lefizetni hogy ne adjanak túl a már megspórolt dollárjaikon. És amikor a dollár értéke süllyedni kezd csak úgy tudjuk őket meggyőzni erről hogy még magasabb kamatot ígérünk a kölcsönre amit tőlük veszünk fel.

A nyolcvanas évekbe Ronald Reagan-nak sikerült megállítania a dollár súlyedéset – a hetvenes években a dollár 2/3-át veszített az értekéből. De azáltal sikerült neki hogy az államhitel rövidtávú kamatját 20%-ra emelte.

Képzeljék csak el hogy mi történne az amerikai gazdasággal ha a kamatokat ennek csak a felére emelnék. Menyit kellene fizetni az állami hitelek törlesztésére? Talán egy trillió dollárt évente. Honnan a fenéből fog ennyi pénzt összeszedni az állam? Mi lenne ha a jelzálogok 10% kamattal futnának? Mi maradna a gazdaságunkból? Mi történne Fannie Mae-el [részvénytulajdonosok szövetsége ami jelzálogokat vásárol meg és biztosít hogy mindig legyen tökélyük azoknak az intézeteknek akik ingatlanok megvásárlására adnak kölcsönt] és Freddy Mac-el [egy államilag szponzorált cég ami alacsony biztosítékú jelzálogokat vásárol föl, csomagol át és magasabb biztosítékú jelzálogként árul tovább]? Vajon túlélnék e ezt? Szerintem egy öt százalékos kamat emelkedés elég lenne ahhoz hogy teljesen elsodorja ezt a két intézményt de természetesen az állam garantálja ezeknek az intézményeknek az összes hitelét.

Barry beszélt korábban az inflációról és hogy az infláció tönkre tud tenni országokat. De nem az infláció tesz tönkre országokat – kormányok tesznek tönkre országokat. Mert az állam teremt inflációt azáltal hogy pénzt nyomtat. És mi is ezzel nézünk szembe. Ahogy az ingatlanpiac összeomlik, a gazdaság összeomlik, ahogy a nyugdíj cégek összeomlanak, Fannie Mae és Freddy Mac például, úgy növekszik a politikusoknak az ösztönzés hogy több és több pénzt nyomtassanak hogy az ígéreteknek eleget tudjanak tenni. Ezzel az ösztönzésekkel szembesült Argentína és Németország a Weimar köztársaság alatt és ebből adódott az inflációjuk.

Remélem hogy nem fog idáig elfajulni a dolog, de sajnos az e fajta infláció az egyetlen dolog ami megmentheti az ingatlanok névleges árát az összeomlástól. Ha nem ez történni, ha az állam rossz utat választ akkor az ingatlanok ára drasztikusan csökkenni fog. Nem csak az elmúlt hat év nyeresége fog elmosódni hanem az árak még a 2000-dik évinél is alacsonyabbak lesznek.

És ahogy már mondtam, ha ilyen inflációnk lesz akkor nem számít hogy 1 000 000-os házba vagy 10 000 dolláros házba laksz mivel annyit nem fog érni a ház mint a hűtőszekrényed tartalma. A relatív árak nem számítanak. És ez vár ránk ha csak annyi infláció lesz hogy a házak nominális értéke nem omlik össze de a valódi értékűk lejjebb megy. Azaz a házak valódi értéke mindenhez máshoz viszonyítva.

Lejárt az időm? Mindegy, köszönöm.

[Most a “kérdések és válaszok” része jön a beszédének ahol Peter Schiff és Barry Asmus-tól kérdez a közönség.]

[Kérdés – nem hallatszik]

[Válasz – Schiff] Először is, szerintem a demográfiai érvelés csak egy átverés. Hasonlít a 90-es években használt értékelési modellhez. Nem akarták elismerni hogy egy buborékról volt szó tehát racionalizálni, megmagyarázni akarták hogy mi történik. A demográfiai érvelés hibás. A demográfia nem változott a 80-as évek óta mivel nincsen egy nagyobb beáramlás a népességbe.

Emlékszem egyszer amikor vitatkoztam valakivel Kaliforniában a demográfiai érvelésről, és be kellet bizonyítanom neki hogy Kaliforniának nemhogy nőt a lakossága hanem csökkent – hogy teljesen hibás a demográfiai elmélet.

Ez egyszerűen egy kredit buborék. Semmi köze az alapértékekhez [angolul: “Fundamentals” vagy “Fundamental analysis”. Az alapok elemzése arról szól hogy egy üzletnek elemzik a pénzügyi kimutatásait, az vezetőségét, a versenyképessége erejét, a piacot ahol aktív és a versenytársait]. Hogyha az alapértékek irányították volna a dolgokat akkor az árak sohasem érték volna el ezeket a szinteket. Én viszont az alapértékeket alkalmazom. A 90-es években is ezeket követtem a tőzsdepiacon. Nem terelte el a figyelmemet a Wall Street propagandája amivel próbálták megindokolni az akkori mániát. Most sem tereli el a figyelmemet David L[?] propagandája ami az ingatlan piacot próbálja indokolni. A jelenlegi ingatlan piacot nem lehet indokolni – egyszerűen egy mániáról van szó. Mániákat pedig bőven lehet találni a történelemben. Ott volt az internetes mánia, a tulipán hagymák, a Mississippi buborék, a vasutak – ezek mind mániák voltak és ugyanarról a dolgokról szóltak.

És hogy hol vannak a lehetőségek? Tudják, sok lehetőség van a jelen pillanatban. Az ingatlan piacon az a lehetőség hogy távol kell tartanunk magunkat tőle de amikor az ingatlanok már nagyon , de nagyon olcsók lesznek akkor érdemes befektetni ingatlanba. De ne túl korán vegyenek dolgokat mert sokkal lejjebb fognak még menni az árak mint amit bárki gondolná. Addig is a vagyontárgyaikat, a vagyonukat Amerikán kívül kell tartaniuk. Mint ahogy mondtam, a dollár nagyon sokat fog veszíteni az értekéből. Ha a hetvenes években 2/3-át veszített az értekéből akkor valószínű hogy 4/3-át vagy lehet hogy 90%-át fogja veszíteni az értekéből a következő tíz év alatt. Ez azt jelenti hogy a külföldi vagyontárgyak értéke 5-10-szeresére fog nőni. Hogyha Euróba, Yuanba vagy Ausztrál dollárba tartja a vagyonát akkor sokkal nagyobb vásárlóereje lesz az elnyomott amerikai ingatlanpiacon egy pár év múlva.

[Válasz – Asmus] A Berkins intézet egy nagy hazai tanulmányt végzet el nemrég amiben ezt írják:
“Egy, a Berkins intézmény által finanszírozott, tanulmány arra utal hogy kőrubelül fele azoknak az épületeknek amikben amerikaiak laknak, dolgoznak és bevásárolnak 2030-ban, a 2000-ik év után épülnek föl. Amerikában 300 milliárd négyzetlábnyi beépített tér létezett 2000-ban de 2030-ig 430 milliárd négyzetlábnyi beépített területre lesz szűkség hogy a növekedést el tudják látni. Míg 82 milliárd négyzetlábnyi terület már létező épületeket cserél ki, 131 milliárd négyzetlábnyi hely viszont új területen fog épülni.”

Tehát, fele azoknak az épületeknek amik 2030-ban létezni fognak még nem épültek meg. Valaki csak rá fog jönni hogy ebben egy nagy lehetőség rejlik. Nemrég, Harvard, bar én nem szoktam őket idézni, megjelentetett egy ingatlanokkal kapcsolatos jelentést. “A legnagyobb közvetlen veszélyt a ingatlanpiacra a kamatok növekedése jelenti, a megfizethetőség elmosása hosszú évek értéknövekedése után és a növekvő új és használt eladó házak folytonosan növekvő létszáma után. De feltéve hogy a gazdaság nem botlik meg és nem növekszik a munkanélküliség” (ugye Peter is ettől fél) “akkor az ingatlanok értékesítése és az építési tevékenység is csak valószínűleg szerényen fog csökkenni. Hosszútávon az ingatlanpiac előrejelzése kedvező és a lakáspiac kereslete növekedni fog, a második házak [week-end házak] utáni kereslet ugyanúgy és az újonnan felépített hagyományos házak a következő 10 évben jóval meg fogják haladni a 1995 és 2004 közt felépített 18 millió házat.” Ebből következtetve, 2 millió új ház fog épülni évente az elkövetkező tíz éven keresztül.

Már csak egy idézetet Douglas Duncan-tól aki a vezető közgazdász a Jelzáloghitel Bankok Szövetségében. “Az amerikai ház tulajdonosainak 34%-ának nincsen jelzáloghitele és 48%-nak meg hosszú távú, kötött hitele van. A megmaradott 18%-nak van változó kamatlábú jelzáloghitele van és ezeknek körülbelül hat százaléka van a másodlagos piacon.” Ő sem látja hogy ezek a számok hogy tudnának jelentős csapást mérni a gazdaságra.

Még harminc másodperc? Nem.

[Kérdés] Peter, én egy ingatlantulajdonos és egyben hitelező is vagyok és gyakran kommentálom hogy mi történik az ingatlanpiacon. Mit csináljak, most egyből vágjam el az ereimet?

[Válasz – Schiff] Nincsen értelme elvágnod az ereidet. Bár amiket én mondtam be fognak következni. De ha visszatérünk az alapértékekhez. Az az elmélet uralkodik hogy egy nagy kereslet létezik második házakra, lakásokra. De ez a kereslet csak azért létezik mert azok akik egy második házat vásárolnak azt hiszik hogy ebből fognak meggazdagodni. De a valóság az hogy ez a kereslet is össze fog dőlni. Ezeket a week-end házakat mindenki el fogja akarni adni ha rájönnek hogy sokkal olcsóbb hotelbe lakni amikor szabadságra mennek mintsem egy ingatlant megvenni.

Továbbá, ezeket az új házakat olyan cégek építik akik azért építkeznek hogy a részvényeiket továbbá is tudják úgy árulni mintha lenne kereslet a termékeikre. Én most New England-on lakok és “Eladó” és “Kiadó” táblák vannak mindenhol. Olyan sok üresen álló ház van mindenhol hogy miért lenne ezekből hiány? Sohase laktak ezekbe a házakba és sohasem fognak bennük lakni. És öt, hat milliós házakat havi hat vagy hét ezer dollárért lehet bérelni. És azok akik ezeket a dolgokat írták [Barry idézéseire gondolva] ezekre az alapvető dolgokra nem gondolnak. Ez egy óriási kicsapongás és az árak össze fognak esni.

Tehát ahelyett hogy elvágod az ereidet be kellene látnod hogy ezek a dolgok be fognak következni és el kell gondolkoznod azon hogy mit tudsz csinálni? Hogyan tudod felkészíteni a cégedet arra ami meg fog történni? Jobb félni mint megijedni. És természetesen vannak lehetőségek.

De egy biztos, ez az egész iparág meg fog változni. 1990 és 2000-ben sok részvény bróker volt. Az anyukám egyik barátnője aki egész életében cipőket árult is kapott munkát a Merrill Lynch-nél 1998-ban ahol technikai részvényeket árult. Egyik nap felhívtam és megkérdeztem, “Carol, itt van egy pár jó olaj részvény, miért nem árulsz ezekből is?” Erre azt felelte hogy, “Én egy technikai bróker vagyok, nem foglalkozok olaj részvényekkel.” Erre én, “De mit tudsz te a technikáról hiszen egy cipőárus vagy. Tudod mi az ár-nyereség aránya azoknak a technikai részvényeknek?” Erre ő azt feleli hogy, “Az ár-nyereség arány nem számít”. Természetesen most már nem a Merrill Lynch-nél dolgozik hanem sütiket süt.

Szóval, egy csomó ember lépet be az ingatlan iparba az elmúlt négy, öt évben. De az biztos hogy nem maradnak még négy, öt évet az iparban. De nyilván sokan meg fognak maradni – én még mindig részvény bróker vagyok. De azt kell megértened hogy az üzletedet át kell szervezned hogy máshogyan tudjál csinálni dolgokat, alkalmazkodni tudjál ahhoz ami ránk vár.

[Válasz – Asmus] Öhm, Peter. Szerintem a közönségnek be kell látnia hogy Peter itt a saját könyvét akarja eladni és abból prédikál. A cége, Euro – valami, nyersanyagokkal, arannyal és valutával foglalkozik. Tehát Peter egyéni érdeke ha az emberek nyersanyagot, aranyat és valutát vásárolnak. De értsék meg hogy ő hogyan látja a világot.

De viszont abban egyetértünk hogy bármit be lehet bizonyítani statisztikával. De önöknek meg kell érteni hogy ő honnan származik. Egy olyan portfólió amiben csak nyersanyag, arany és valuta van az egy nagyon rizikós portfólió. A nyersanyagoknak már négy, öt éve fel van lendülve a piaca. De ő azt akarja nekünk mondani hogy ez folytatódni fog mindörökké, és ez szerintem nem igaz.

Petert nagyon zavarja hogy 70 dollár egy hordó olaj. De a 70 dollárnyi olajár nem a probléma hanem a megoldás. Miért? Mert a piac válaszol és alkalmazkodik. 70 dolláros olaj mellet mindenfajta más alternatívák jönnek létre. És én nem hiszek abban hogy az olajár tovább fog emelkedni hanem szerintem le fog jönni. Miért? Mert a piacok így működnek.

Tehát, követtek el hibákat ezekkel az alacsony kamatlábakkal? Természetesen. Vannak buborékok a piacon? Phoneix-ben, Dél Kaliforniában vagy Floridában? Mindenképpen. Hibát követett el a nénikém amikor minden megspórolt pénzét egy technikai részvénybe rakta a kilencvenes évek végen és felhívott hogy “Milliomos vagyok, milliomos vagyok!” és aztán egy csapással szegény lett? Természetesen. Ezek a dolgok megtörténnek és vesztesek mindig lesznek. De hosszútávon, azt állítani hogy Amerika nem egy termelő állam, szerintem nem tényszerű.

[Válasz – Schiff] Kikérem magamnak a kommentárt miszerint a könyvemet próbálom eladni vagy hogy bármit is amit én mondok a befektetési hozzáállásomat befolyásolná. Én abba fektetek bele amibe hiszek. A cégem, Euro Pacific Capital, azt ajánlja amit én akarok. Tehát hogyha erőszakos lettem volna az USA-val vagy a technikai részvényekkel akkor az ügyfeleim mind Cisco és Microsoft részvénnyel lennének elöntve. Sőt, sokkal több pénzt kerestem volna a 90-es években ha úgy csináltam volna mint a barátaim akik azon gazdagodtak meg hogy az ügyfeleiknek azt mondák hogy technikai részvényt vegyenek. De én azt mondtam mindenkinek, “Ez nem stimmel. Ne vegyétek meg ezeket a részvényeket mert csak egy buborékról van szó”. Lebeszéltem embereket erről. Tehát a cégem kizárólag csak engem tükröz. Az hogy én azt ajánlottam hogy külföldi részvényeket vegyenek az emberek és az elmúlt nyolc évben 30 vagy 40%-ot nyertek ezen, az előrelátásomra utal. És higgyék el, abban a pillanatban amikor hiszek az amerikai piacban abban a pillanatban itt fogok állni és azt javasolni hogy mindenki amerikai részvényeket vegyen. Tudok én mást is mondani mintsem hogy csakis aranyat meg olajat vegyenek az emberek. Aztán az hogy én akkor mondtam azt hogy olajat kell venni amikor 17 dollár volt egy hordó és egy uncia arany 250 dollár volt, az csak a javamat vallja.

[Kérdés – moderátortól] Egy jelzáloghitel bróker vagyok Phoneix-böl, van négy házam. Barry, még mielőtt hazamegyek vágjam el az ereimet vagy bővítsem a cégemet mert nagyobb irodahelyiségre lesz szűkségem?

[Válasz – Asmus] Sehogyan sem látom hogy miért akarnál most bővíteni. A gazdaság mindenképpen vissza fog esni egy kicsit 2007-ben pont azok az okok miatt amikről Peter is beszélt. De szerintem meg sem fogja közelíteni azokat a szinteket amiket Petertől hallottunk. Tehát hívjanak meg minket jövőre is és akkor meglátjuk hogy kinek volt igaza.

Nekem azzal van problémám Peter, hogy amikor Greenspanról beszélsz vagy a piacról akkor azt állítod hogy a piac nem módosítja magát. Pedig a piacok pont erről szólnak. Most egy alkalmazkodáson fogunk keresztül menni. És 2007-ben gyönge gazdaság lesz. De értsék meg hogy egy 12-14 negyedéves 4%-os növekedést hagyunk magunk mögött. Ezt nem szabad elfelejteni.

Ronald Reagan alatt 3,4%-os, Bill Clinton alatt 3,6%-os növekvés volt. Ez a gazdaság valójában zümmög. Sőt, az igazság az hogy még mindig ide akarnak költözni emberek. Még a kocsiiparok is itt akarnak gyárakat nyitni. Jackson, Mississippi-ben, Infinity – a világ egyik legnagyobb autó gyárát akarja létrehozni. San Antonio-ban, pedig Toyota építi a világ egyik legnagyobb gyárát. És miért? Mert mi termeljük a világnak az egyharmad vagyonát – azért.

És ez az “outsourcing-rol”. A komparatív előny elmélet szerint ha valamit Kínában olcsóbban tudsz legyártani akkor úgy legyen. De mit tud Kína csinálni a mi bankrendszerünk és a technikai befektetési tudásunk nélkül? Teljes mértékben tőlünk függnek.

[Kérdés – moderátortól] Peter, mit csináljak a jelzáloghitelező cégemmel?

[Válasz – Schiff] Adjál föl egy reklámot és ha találsz valakit aki elég hülye ahhoz hogy megvegye akkor add el neki.

Az igazság az hogy a gazdaság nem hümmögött. Az egyetlen ami történt az az hogy mi mint az állat ügy költekeztünk – mint a narkósok. Ezek a számok nem stimmelnek. Csak azt mérik hogy milyen gyorsan úszik el a vagyonunk és nem azt hogy menyit termelünk. A Japánoktól, a Kínaiaktól kérünk kölcsön pénzt hogy kölcsönre megvehessük a termékeket amiket ők termelnek. Egy fájdalmas zuhanás van előttünk. És mindenki aki azt hiszi hogy ebből az ennyire kibillent helyzetből csak úgy ki fogunk sétálni az csak szédíti magát.

Amikor azt mondtam hogy a NASDAQ 80-90%-al fog süllyedni senki sem akarta elhinni, “nem, maximum 10-15%-al fog visszaesni”.

De itt már annyira felborult az egyensúly hogy nem egy kis visszaesés lesz hanem egy jelentős összehúzódás amit az ingatlan piac fog vezetni.

[Kérdés] Beszéltek arról hogy múlt évben is tettek előrejelzéseket. Engem az érdekelne hogy Peternek mik voltak az előrejelzései és hogy hogyan váltak be múlt évben és hogy hogy látják a Dow-t [“Dow Jones Industrial Average” azaz egy index az amerikai részvénypiacokról] egy, illetve tíz év múlva. És a tíz éves kincstárjegy hol lesz egy év múlva.

[Válasz – Schiff] Amikor itt voltam múlt évben akkor nem tettem semmi előrejelzést a Dow-ról. Arról beszéltem hogy az ingatlan piac süllyedni fog, és ez meg is történt. Megjósoltam hogy a buborék éppen pukkadni készül, és ez is megtörtént. A kérdés most már csak az hogy menyi levegő volt benne, és menyi fog kijönni belőle. Szerintem a nagyja még hátra van.

És tudják, amikor a statisztikákról beszéltél [Barry-hez szól] a változó kamatlábú jelzáloghitelekről, a probléma az hogy ezek mind a magas értékű piacban vannak. Ha jól tudom akkor 54%-a az összes amerikai jelzáloghitelnek az értéke változó kamatlábú jelzáloghitelekböl áll mivel pont a magas árú ingatlanoknál koncentrálodik ez a hitelforma. És ez egy óriási probléma.

Hogy mi lesz a Dow-al? A piac nominális értéke növekszik egy óriási inflációból kifolyólag. Tehát engem nem érdekel hogy a dollárnak fölmegy e a nominális értéke. A Dow már évek óta veszít az értekéből. Hogyha a fogyasztói árindexhez viszonyítjuk akkor 14 000-nek kellene lennie, még hogyha a hivatalos számokat nézzük akkor is. Hogyha azt feltételezzük hogy az állami fogyasztói árindexhez 2-3%-al kevesebb inflációt számol évente akkor is 16 000-en kellene a Dow-nak most állnia hogy ugyanaz a vasárlóerőd legyen mint ami 2000-ben volt. A Dow jelen pillanat egy harmaddal kevesebb mint ami volt 2000-ben az Euróhoz viszonyítva és 25%-al kevesebb az Angol fonthoz, vagy az Ausztrál vagy Kanadiai dollárhoz viszonyítva. A Dow kevesebb mint a fele annak ami volt 2000-ben ha az aranyhoz viszonyítjuk és még rosszabb ha cinkhez, ólomhoz, rézhez vagy olajhoz viszonyítjuk. Tehát a Dow, mindenhez hasonlítva amit birtokolni lehet veszít az értékéből, és ez folytatódni fog.

Hosszútávon a kamatok a csillagos égig fognak szökkenni. Nem tudom hogy jövőre hol lesznek de előbb vagy utóbb Plútóig fognak ugrani, nemcsak a holdig hanem Plútóig.

[Válasz – Asmus] Szerintem a Peter által felfestet szituáció valóra válhat hogyha egy atombomba robban Los Angelesban, Chicagoban vagy New Yorkban. Hogyha ez bekövetkezik, ami nem kizárt dolog, akkor valóban ezek a dolgok történnének meg.

De amikor egy 12 trillió dolláros gazdaságról beszélünk ami nagyon sokat termel és nagyon eredményes, ahol a munkaerő termékenysége minden évben megduplázódik, akkor természetesen lesznek helyreállások és lélassulások, és lesznek azok akik rá fognak fázni bizonyos dolgokra. De egy pillanatig sem hiszem el hogy olyan kiterjedésű lenne mint amiről Peter beszél. Tehát én amondó vagyok hogy jövőre ismét találkozzunk és akkor majd meglátjuk hogy kinek volt igaza.

És bár nem értek egyet Peterel, de tényleg egy ügyes srác. Nekem elhihetik.